住宅診断士はマンションのここを見ている。部屋以外の最重要チェックポイントとは！？

　ハード面だけではなく、家（マンション）のソフト面までアドバイスしてくれるという、家のプロ、ホームインスペクター。しかし、家のソフト面とはいったい何を指すのか。

　辻「まず、部屋以外にもマンションの共有部分を確認するのがオススメです。きちんと整備されているか、ゴミ捨て場はきれいか。掲示板の注意事項などもチェック。トラブルが起きている様子がないかなど、住民や管理組合の様子も知ることができます」

　エレベーター内の確認も大事。共用部分ってどんな人が住んでいるかが、わりとそのまま出るからだ。それから、所有者と賃貸の割合がどうなっているのかも重要ポイントだ。

　辻「これらを知る手っ取り早い方法が、管理組合理事会の総会議事録、管理規約、使用細則を見せてもらうことです」

　議事録や管理規約を読むことで、どんなことがわかるのか？

　辻「たとえば、深夜の騒音、警察沙汰、ゴミ出しなどの規則の変更履歴など、このマンションでいままでこんな出来事があった、ということがおおまかにわかります。特に、修繕積立金の滞納状況はいちばん気になるところですよね」
　高「それだ。そこ大事。滞納が多いところだと、相手を訴えたり代理人に回収をお願いしたりすることもある。経費はぜんぶ管理費から出すから、つまりは住人の出費」
　長嶋「マンションによっては、諸事情により借入金があったりするところもあります。こういうところは、あとで追加金の回収や修繕積立金がぐんと上がったりします。大規模修繕がきちんと行われているかどうかは、特に重要なポイントです」

　長嶋さんいわく、長期修繕計画、つまり大規模修繕は１２年おきに実地するのが基本。実際は１５～１８年くらいをめどに行われているそうだ。そのときまでにどれくらい積立金がたまっているかがとにかく重要なんだとか。

　マンションは、年を経るごとに修繕積立金はがかさみやすくなるものなので、これを安易に考え積立金が安いからと喜んでいると、２回目以降の修繕費用が賄えず破綻する。借入金があったりするのはそのせいもあるそうだ。

　高「修繕積立金はどれくらいたまっていたらよし、と考えたらいいんでしょうか？」
　長「大規模マンション（８０戸～）なら、平米あたり２００円くらいです。７０平米で１万４０００円くらいですかね。×戸数×築年。小規模マンションの方が世帯数が少ない分、大規模マンションより割高になります」

　ここで覚えておきたいのが、管理費と修繕積立金の違い。実はこの二つを混同している人も多いらしい。

　将来的に修繕積立金は上がる、管理費は必ずしも上がらないと覚えておくといい。４０平米のマンションで修繕積立金８０００円、管理費は１万円くらいを目安にするとよいそうな。

　Ｍ村「この前、実家のマンションの管理費が上がったんですが、これはどうしてなんでしょう？」
　長「物価上昇分は仕方がないとしても、いろいろな理由が考えられます。管理組合が不慣れなのをいいことに管理会社が適当にやっているのかもしれないし、節電などの努力が足らないかもしれない。所有者側にも、管理会社を変えたりして、管理するにも努力が必要になります」

　人間も４０歳を過ぎると、いろいろ体にガタが出てくるように、モノも使い続けるためには継続したメンテナンスが必要になってくる、ということだろう。

　ここで、辻さん、本日何度目かの金言。

　辻「中古マンションを買うのは“転職”と同じだと考えてください」
　高＆Ｍ「転職！？」

　さて、そのココロは？！

　監修：風呂内亜矢／協力：さくら事務所　長嶋修、辻優子

　●さくら事務所

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Profile プロフィル

高殿円（たかどの・まどか）

作家

　兵庫県生まれ。２０００年『マグダミリア三つの星』で第４回角川学園小説大賞奨励賞を受賞しデビュー。著作に、「トッカン」シリーズ、「上流階級　富久丸百貨店外商部」シリーズ、『メサイア　警備局特別公安五係』『シャーリー・ホームズと緋色の憂鬱』、「カーリー」シリーズ、『剣と紅　戦国の女領主・井伊直虎』『主君　井伊の赤鬼・直政伝』『政略結婚』など、話題作を続々と発表している。１３年『カミングアウト』で第１回エキナカ書店大賞を受賞。漫画原作も多数。最新作は『戒名探偵 卒塔婆くん』（ＫＡＤＯＫＡＷＡ／１１月２日発売）

風呂内亜矢（ふろうち・あや）

１級ファイナンシャル・プランニング技能士（国家資格）ＣＦＰ認定者、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー

　２６歳（独身）のとき、貯金８０万円で自宅用マンションを衝動買いしたものの、物件価格以外にも費用がかかることを知り、 あわてて貯金とお金の勉強を始める。現在は自宅を含め夫婦で４つの物件を保有し、賃料収入を得ている。 マンション購入をきっかけに転職したマンション販売会社では年間売上1位の実績を上げ、 ２０１３年からはファイナンシャルプランナーとして独立。テレビ、ラジオ、雑誌、新聞などで「お金に関する情報」を精力的に発信している。 著書に『その節約はキケンです』（祥伝社）、『デキる女は「抜け目」ない』（あさ出版）、『図解でわかる！確定拠出年金』（秀和システム）、『最新版　届け出だけでもらえるお金　戻ってくるお金』（宝島社）などがある。最新刊は『ほったらかしでもなぜか貯まる！』（主婦の友社）。ツイッター：@furouchiaya、LINE@：@furouchi 　

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