ボーナスで繰り上げ、住宅ローンの有利な返済法は?

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 ボーナスが入ると、住宅ローンの繰り上げ返済に充てたいと考える人もいるかもしれません。どういう返済が有利なのでしょうか。

返済軽減型と期間短縮型、利息が減るのは?

 住宅ローンの繰り上げ返済とは、まとまった資金が手元にできた際、当初の返済予定よりも前倒しして返済を進めることを言います。早いタイミングでまとまった「借金」を減らすため、利息の軽減効果があります。

 繰り上げ返済には、大きく分けて、毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」と、返済期間を短くする「期間短縮型」の2つがあります。利息の軽減効果は通常、期間短縮型が高くなります。

 例えば10年前に3000万円の住宅ローンを金利1.5%、35年返済(元利均等返済)で借りたとします。繰り上げ返済をしないままだと、月々の返済は約9万1860円、総返済額は約3858万円となります。

 ここで今、100万円の繰り上げ返済を行うと、返済額軽減型では月々の返済額が約8万7860円となり、総返済額は約3838万円。利息は約20万円軽減されます。同じく100万円を期間短縮型で繰り上げ返済すると、月々の返済額は変わらず、返済回数が15回程度少なくなります。総返済額は約3820万円、利息は約40万円軽減され、軽減効果は期間短縮型の方が高くなる計算です。

 このように住宅におけるローン返済は、通常期間を短くする繰り上げ返済の方が有利です。

低金利時代の繰り上げ返済は慎重に

 ちなみに、先ほどと同じ条件で、返済スタートから20年経過後に期間短縮型で100万円繰り上げ返済をした場合、軽減できる利息は約23万円。繰り上げ返済は、返済期間が長くたってから実施すると、効果は薄くなります。

 これらの繰り上げ返済の事例をみて、利息の軽減は魅力的だけど、今手元にある100万円も心の支えなので手放すのは惜しいと感じる人がいたとしたら、その感想にも一理あります。今は金利が低いこともあり、繰り上げ返済の利息軽減効果は高いとは言えません。

 自分が借りている住宅ローンの金利と、経過した返済年数を鑑みて、本当に圧縮できる利息を、各金融機関の住宅ローンシミュレーションサイトなどで計算してみましょう。利息の軽減は魅力的ですが、自分が期待するほどの効果が得られない場合、もう少し余裕ができた頃に繰り上げ返済を行うという判断も、やりくりの観点では有効です。