目黒のマンションを借地権で購入 そのメリットとデメリットは?!

35歳、働き女子よ城を持て!(38・・・

 目黒の物件を定期借地権で購入すると、どんなメリット・デメリットがあるのか。

 最近小学5年生の息子が解いている算数のプリントすら解けない私は、早々に専門家を呼んだ。1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)、CFP認定者で、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザーの資格を持つ風呂内亜矢さんだ。

 高殿「具体的な数字つきで解説お願いします!」

 ようするに丸投げ。餅は餅屋に。カエサルのものはカエサルに。

 風呂内「目黒物件がもし所有権物件だったとき、借地権だったときの固定資産税、不動産取得税の違い。また、練馬区桜台の所有権物件の固定資産税の数字などをまとめてみました」

<目黒・所有権>
不動産取得税:約20万円
土地固都税:約5000円
建物固都税:約10万円

<目黒・定期借地権>
不動産取得税:約20万円
土地固都税:なし
建物固都税:約10万円

<練馬・所有権>
不動産取得税:約17万円
土地固都税:約5000円
建物固都税:約10万円

 風「今回の物件のケースでは、目黒駅と練馬駅の路線価の違いというより、建物の構造(鉄筋鉄骨か鉄骨か)の違いで差が生まれています。土地の持ち分は総戸数の影響もありますね」
 M村「目黒の物件は、所有権と借地権の差はたった年間5000円程度なんですね……」
 高「不動産取得税はどちらもかわりなし、総額もそこまで差はないのに、借地権物件だと、+地代+30年後取り壊し積立金で、月に約1万円かかるのかあ」

 しかし、実際、目黒のマンションは所有権物件ではない。だからこそ、リフォーム前とはいえ、約1600万円とお手頃価格なのだ。もし、これが所有権物件だったとしたら、いくらなのか。

 風「所有権でリフォーム済みだと3500万円はすると思います。今回はリフォーム前に手に入れようとしたことも大きいですよね」
 M「3500万円! とてもじゃないですが手が、出ません!!」

 ここで、風呂内さんに銀行サイドに立ってもらい、ローンのシミュレーションをしてみよう。

 風「適用金利は窓口となる金融機関と実行月によりますが、1.5%程度で計算すると良いかなと思いました」

 一般的に民間の銀行は、勤務先の規模や雇用形態などに重きを置く傾向にあります。

 一方フラット35は実際の収入と、不動産の価値重視です。

 風「契約社員であるM村さんの場合、民間の銀行はやや厳しい可能性があり、フラット35であれば、借りられる確率が高いと考えられます」
 高「契約社員はキビシイなあ。まあでもフリーランスはもっとキビシイから」

 M村が月々の住居費にかけられる金額は、8万5000円。そこから、さまざまなものを引いていき、適正ローン借入額を算出する。

 8万5000円-(管理費8000円+修繕積立金5000円+地代・取り壊し積立金8000円+固定資産税8000円)=5万6000円

 高「月々の返済額が5万6000円以下ならいいわけだ」
 風「フラット35で借りる場合、1600万円のローン返済額は月々約5万5200円(1.5%、30年返済)です」
 M「1600万円……」
 高「シビアなラインが出ましたね。もし正社員や特殊技能資格もち、あるいは貯金アリ女子なら、ここから、いくら増やせるかを考えて物件選びをすればセーフティーなプランを立てられる」

 やはり、とてもではないが、2400万円の所有権物件には手が出ない。

家を買ったら、もれなく固定資産税が付いてくる!

 M「実際、貯金もいくらかあったので、無理をすれば買えたんです。ですが……」
 高「いや、現金は手元に残しておいたほうがいいよ。遠くの親戚、自分の貯金だもの」
 風「目黒にこだわらなければ、1600万円で所有権物件を探すことも十分にありだと思います」

 つまり、年収300万円女子が安心して手を出せるラインは、1600万円をフラット35で30年の借り入れ、月5万5000万円返済プランということになる。

 むろん、フラット35でなければ、他銀行で金利1.5%以下で借り入れられる可能性がある。己のスキルと相談しながら銀行にもチャレンジしてみよう!

 M「たしかに、貯金を足したり、もっと郊外を視野にいれたり、旧耐震や旧法借地権という選択肢もありました」
 高「まず、M村的にはどれを消したの?」
 M「郊外ですね。東京23区と神奈川を含めて通勤時間が40分以上かかるところは、自分的にはナシにしました。それに実際、予算1600万円でソートすると、驚くほど選択肢が少なかったんです」
 高「古いマンションや旧法借地権の可能性を消した理由は?」
 M「たしかに、旧法地上権は定期借地と違って、取り壊し積立金もなく、上物うわものがある限り住み続けられます。実際ラス3までに残ったうちの一つは、目黒駅前、旧法地上権物件でした」

 M村によると、そのマンションはビンテージながら管理体制もよく、大規模修繕済みで免震もバッチリ。リフォーム済みで、すぐそのまま住める夢のような物件だったという。お値段約2200万円。

 M「でも、管理費・修繕積立金4万円と、めちゃくちゃ高かったんですよね」
 高「大規模修繕直後だと、ふつうは安くなるのに」
 風「ビンテージだからこそ、いつ何時、なにかあったときのために、お金をプールしておこうという管理組合の考えなのかもしれませんね」
 高「逆に言うなら、管理体制がいいってことか」
 M「でも、さすがにこれと地代をダブルで払っていくのはつらくて……。しかも築60年のビンテージだから、いくら管理組合がしっかりしてても、あと40年。そう考えると定期借地と変わらないなって」

 築20年の新耐震なら、契約満了時期まで、ある程度は安心して住み続けられる。これから、まだまだ価格が上がる可能性もある。

 そういう、さまざまな取捨選択の果てに、M村は決意したのである。

 監修:風呂内亜矢

【オススメの関連記事】
ついにマンション購入! 年収300万円女子が選んだ城とは?
ローン審査を通すのも落とすのも“人” 最終的に人間性だ!
正社員と契約社員とフリーランス、ローン適正はここまで違う!
ブラックリストは都市伝説?! じゃあ、なぜ住宅ローンの審査に落ちるの?
職業や年齢、債務状況でローン事情はこんなに違う!?
家賃が払えなくなる恐怖 マンション購入で解消できるのか?!
変動か固定か? 住宅ローンの金利について考えてみる
年収300万円女子は、銀行からいくらまで借りられるのか?!
35歳、働き女子よ城を持て!<まとめ>

高殿円(たかどの・まどか)
作家

 兵庫県生まれ。2000年『マグダミリア三つの星』で第4回角川学園小説大賞奨励賞を受賞しデビュー。著作に、「トッカン」シリーズ、「上流階級 富久丸百貨店外商部」シリーズ、『メサイア 警備局特別公安五係』『シャーリー・ホームズと緋色の憂鬱』、「カーリー」シリーズ、『剣と紅 戦国の女領主・井伊直虎』『主君 井伊の赤鬼・直政伝』『政略結婚』など、話題作を続々と発表している。13年『カミングアウト』で第1回エキナカ書店大賞を受賞。漫画原作も多数。最新作『戒名探偵 卒塔婆くん』(KADOKAWA)好評発売中

風呂内亜矢(ふろうち・あや)
1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)、CFP認定者、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー

 26歳(独身)のとき、貯金80万円で自宅用マンションを衝動買いしたものの、物件価格以外にも費用がかかることを知り、 あわてて貯金とお金の勉強を始める。現在は自宅を含め夫婦で4つの物件を保有し、賃料収入を得ている。 マンション購入をきっかけに転職したマンション販売会社では年間売上1位の実績を上げ、 2013年からはファイナンシャルプランナーとして独立。テレビ、ラジオ、雑誌、新聞などで「お金に関する情報」を精力的に発信している。 著書に『その節約はキケンです』(祥伝社)、『デキる女は「抜け目」ない』(あさ出版)、『図解でわかる!確定拠出年金』(秀和システム)、『最新版 届け出だけでもらえるお金 戻ってくるお金』(宝島社)などがある。最新刊は『ほったらかしでもなぜか貯まる!』(主婦の友社)。ツイッター:@furouchiaya、LINE@:@furouchi  

http://www.furouchi.com/