地上権を狙え! 旧法借地権と借地権の違いとは?!

35歳、働き女子よ城を持て!(24・・・

 借地権。大変ややこしいので、いったん、整理してみよう。

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権(借地借家法第2条より)
*旧法借地権 存続期間には、堅固建物(石造、土造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造など)と非堅固建物(木造など)があり、堅固建物で30年。非堅固建物で20年。契約の更新は堅固建物が30年、非堅固建物が20年。存続期間の定めがない場合、建物が朽廃した時には借地権は消滅。
*新法借地権 「普通借地権」と「定期借地権」の二つがある。「普通借地権」は、堅固建物と非堅固建物の区別がなく、存続期間は一律30年。契約の更新は1回目が20年、2回目以降は10年。「定期借地権」は、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後の更新はされない。「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」の3種ある。

 旧法借地権は地上権に基づいて、建物によって存続期間が決められています。一方、新法借地権は法定存続期間と更新される期間が一律に決められいて、一般的に更新ができず、契約満了時に土地を貸主に返還しなければなりません。次に、新法借地権の「地上権」と「賃借権」について。

地上権と賃借権
*地上権(物権) 地主に対して登記を請求でき、第三者に対し強い対抗力を持つ。売買及び建て替えの際には譲渡・建て替え承諾などは必要ない。
*賃借権(債権) 地主は底地に賃借権の登記をする義務はない。借地人は借地権の譲渡や建物を建て替える際に、地主の承諾が必要。譲渡承諾料や建て替え承諾料などを支払う必要がある。

 O「ざっくり言うと、地上権のほうが権利としてだいぶ強いです」
 高殿「強い?」
 O「たとえば、地上権のある物件は売ったり貸したりは自由にできますが、賃借権の場合は地主の譲渡承諾料などが必要になります。これがネックで何百万円と取られることも少なくありません」
 高&M村「驚きのバックマージン!!」

 地上権物件は、完全に上物の所有権があるのに対し、賃借権だと準共有というあいまいな権利になる。しかも……。

 O「東京は借地権物件が多いので例外ですが、東京以外だと賃借権のマンションではローンが通らないことがほとんどなんです」
 高「ローン不可!? そんなの年収300万円女子にはぜったいアウトじゃないですか!!!」

 ただし、東京に限っては銀行もそんなこと言ってられないので、賃借でもローンも組めるようになってきたようだ。とはいえ、35年フルで組むは難しく、賃借権物件では残っている年数しか借りられないことも。詳しくは、住宅ローンの回にて。

 O「その点、地上権はより強力で、たいてい賃借権より長く借りられます。上物が住める状態であるかぎり住み続けられるってことですから。もちろん上物の状態にもよりますが」

 高「やっぱり、所有権物件であろうと借地権物件であろうと、マンション購入時に気をつけるべきは、『利便性』と『建物の状態』なんですね」

 マンションは新築にせよ、築浅にせよ、ヴィンテージにせよ、建物の状態が大事であることは今までに何度も繰り返し確認されてきた。住む人が違えば管理方法も違うので、例え同じ築年数で同じ地域、同じメーカーが建てたマンションでも、本当の価値は同じにはならないことも。

 高「そもそも、その管理だけど。住民側の管理組合が作られるのはわかるとして、管理形態にもいろいろありますよね。管理会社が入っていたり、自主管理だったり。そもそもその管理の仕方も、24時間常駐から、巡回まで。あれって、どれくらいの差がでるものなんだろう」

 「マンションは管理を買え」という言葉を聞くが、「管理」って何なのさ?

 監修:風呂内亜矢

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35歳、働き女子よ城を持て!<まとめ>

高殿円(たかどの・まどか)
作家

 兵庫県生まれ。2000年『マグダミリア三つの星』で第4回角川学園小説大賞奨励賞を受賞しデビュー。著作に、「トッカン」シリーズ、「上流階級 富久丸百貨店外商部」シリーズ、『メサイア 警備局特別公安五係』『シャーリー・ホームズと緋色の憂鬱』、「カーリー」シリーズ、『剣と紅 戦国の女領主・井伊直虎』『主君 井伊の赤鬼・直政伝』『政略結婚』など、話題作を続々と発表している。13年『カミングアウト』で第1回エキナカ書店大賞を受賞。漫画原作も多数。最新作『戒名探偵 卒塔婆くん』(KADOKAWA)好評発売中

風呂内亜矢(ふろうち・あや)
1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)CFP認定者、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー

 26歳(独身)のとき、貯金80万円で自宅用マンションを衝動買いしたものの、物件価格以外にも費用がかかることを知り、 あわてて貯金とお金の勉強を始める。現在は自宅を含め夫婦で4つの物件を保有し、賃料収入を得ている。 マンション購入をきっかけに転職したマンション販売会社では年間売上1位の実績を上げ、 2013年からはファイナンシャルプランナーとして独立。テレビ、ラジオ、雑誌、新聞などで「お金に関する情報」を精力的に発信している。 著書に『その節約はキケンです』(祥伝社)、『デキる女は「抜け目」ない』(あさ出版)、『図解でわかる!確定拠出年金』(秀和システム)、『最新版 届け出だけでもらえるお金 戻ってくるお金』(宝島社)などがある。最新刊は『ほったらかしでもなぜか貯まる!』(主婦の友社)。ツイッター:@furouchiaya、LINE@:@furouchi  

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