築50年、一等地に立つ「ヴィンテージマンション」って?!

35歳、働き女子よ城を持て!(17・・・

 我々は不動産については素人だ。しかし、客のほとんどは我々と同じように素人のはず。ならば疑問に思ったことはなんでもプロに聞くのが一番、と、あらゆる現場に突撃取材し、記事を書いてきた。

 M村「ほんとにいろいろ行きましたねー」
 高殿「いやいやまったく、こんなに専門外の勉強したの久しぶりで。普段、仕事で歴史ものの資料を読むのはなんの苦でもないのに、分野が違いすぎて全部一から勉強のし直し。いまは学生に戻った気分です……」

 そして、新築・中古マンションと順に見てきた中で、やっぱり思うのが、借金はそんなにたくさん背負わなくてもいいんじゃないかってこと。

 M「しょせん、ローンって、借金ですしね」
 高「そうそう。それにそんなにしょっちゅう外出しなくてもいい人(例:漫画家)なら郊外のマンションもいいけど、職場が都内でフルタイムなら、終電時間も考えて、あんまり遠くは難しい。でも、金額的に都心はもっと難しい」

 そういう意味で、この連載では築年数のいった中古や、いわゆるヴィンテージマンションにも着目しようと思っている。都心で多額の借金をせずに手の届く価格となれば、ヴィンテージは選択肢の一つだ。

 しかし、これまで様々なマンション購入関連本を読んだが、なぜかたいていの人はヴィンテージマンションの価値を切り捨てていて、その理由が明確でないのが不思議だった。

 高「ぶっちゃけ、むやみにオススメして何かあったときにめんどうくさいからだろうなとは思う」
 M「本を作るものとして、その気持ちはとてもよくわかります」

 でも、私は不動産業界の関係者ではないので、気になったらとことん切り込むし突っ込む。だってお安いマンション、気になりません?

 とはいえ、古いマンション=ヴィンテージマンションというわけではない。不動産データバンクである「東京カンテイ」によると、築年数や坪単価、立地条件など様々な定義がある。本コラムでは、立地条件がよく、デザイン性があり、築年数がたっていても価格が落ちていない物件を「ヴィンテージマンション」と定義して話を進める。

 では、今現在、東京にはどれくらいのヴィンテージマンションがあるのだろう。

 高「ヴィンテージは“旧耐震である”と仮定すると、東京23区で4430棟、部屋数にして約24万1045戸が候補になる」

 こちらは「不動産経済研究所」が2017年12月に出した調査による数だから、まだここから大きく変わってはいないだろう。

 高「思ったよりずっと多い印象だね」
 M「築50年くらいはもともと想定されてそうですから、これからどうするのか、建て替えるのか、修繕するのかが、まさにこれ以降のマンション住みのモデルケースになりそうですね」

 年収300万円女子にとって、ヴィンテージマンションのメリットは、なんといっても価格と立地条件だ。

 某大手不動産会社勤務後、独立して会社をたちあげ、いまはセレブ専門不動産会社社長Оさんに尋ねてみた。一般的なイメージとして、新耐震のほうがいろいろ安全で、旧耐震は危ないのか、というと一概にそうでもないらしい。

 О「いわゆる旧耐震物件でも、物件と、施工会社・分譲会社次第なんですよ。それこそ老舗大手デベロッパーなら条件ガチガチで作っているので、モノ自体はいいはずです」

 一般住宅用マンション黎明れいめい期に大手によって建てられたこれらのマンションは、大手が持っている都内の一等地から建てられていることが多いのだという。

 О「とにかくマンションに対するノウハウがあまりなかった時代ですから、絶対に大丈夫と太鼓判を押せる場所に建てています。だから今でも一等地にあり、ヴィンテージになっても価値が高いのです」

 では、実際マンションは何年持つのか。みなさまはパンフレットや不動産サイトでRC造とかSRC造とかいうワードを見たことがあるだろうか。

 高「構造がRC造とかSRC造とかいろいろあるけど、なんの略なのかさっぱり」
 M「超高層マンションだと大抵はSRC造になっていますよね」

RC造(Reinforced Concrete)は 鉄筋コンクリート造
SRC造(Steel Reinforced Concrete)は鉄筋鉄骨コンクリート造

 鉄筋にコンクリートを流し込んで補強するRC造と、柱に鉄骨を使用した上で鉄筋コンクリートも使用するSRC造。

 高「SRC造は鉄骨を使っているから、単純に高層マンションになるとみんなSRC造なのかなと思ったら、どうもそうでもないみたい」
 M「いろんなマンションのパンフレットを見ていても、7階建てのマンションやもっと高層でもRC造のものもあります」
 高「技術が進歩してきたということや、鉄骨を使うとどうしても建築コストがかかるというのもあるんじゃないかな。それこそ狭少地に立つ低層マンションなら、RCで十分ってことかと」

 調べてみると、RC造とSRC造の、耐久年数の違いはほぼなく、建てたときの状態や法定耐用年数の47年を超えてどれだけメンテナンスができているかが、それ以降の寿命を決めるようだ。

 例えば、日本でRC造の建物が建ち始めたのが1903年。1911年に建てられた横浜の三井物産支店の建物はいまだに現役だという。

 高「RC造の住宅は20世紀に入ってすぐに世界中で建てられ始めて、いまでもパリをはじめとしてヨーロッパで現役なんだって」
 O「実際、日本だとあの軍艦島(長崎県)のアパートが日本で最初のRC造住宅なんですよ。1916年築で、あんな潮風にさらされ放置されてもまだしっかり立っているなんて、ある意味すごいですよ」

 築102年、ノーメンテナンスの最悪条件でも軍艦島の建造物でも倒壊していない。ということは、東京で50年前に建てられたヴィンテージマンションなど、まだまだ現役でいけるということなのだろう。それが大手によるしっかりしたいい土地の上の物件ならなおさらだ。

長崎県・端島、通称「軍艦島」のそびえ立つ、築100年超えの建造物群。日本最古の鉄筋コンクリート(RC)のアパートは、1916年(大正5)に建てられた

 あと50年後には確実に築100年マンションが東京で増える。そのころ、はたしていったいどんな不動産事情になっているだろうか。

 O「ただ、いくら大手の建てたヴィンテージでも、物件の状態はその後のメンテナンス次第。とにかく、その後の管理が重要なんです。だから、一概に大手だからヴィンテージで、価値があるとはいえません」

 そのあたりのメンテナンス事情を、中古マンションを取材させていただいた、さくら事務所の長嶋さんにも聞いてみた。

 長「ヴィンテージだからといって、いい土地に立っているブランドマンションは、価格が安いとは限りません。例えば、広尾ガーデンヒルズなど築30~40年たっても新築より高くなっている例もあります」

 そしてやはり、同じ築年数のヴィンテージマンションでも、きちんと修繕しているか、していないかで評価が変わるので、大手のシリーズだからどうとはいえないという。

広尾ガーデンヒルズ。東京都渋谷区広尾に所在する大規模マンション。1984年から1986年にかけて竣工

 長嶋さんも、Oさんと同じく、この数十年に建てられたマンションなら、外壁などを正しくメンテナンスすれば100年は持つという意見だった。

 高「マンションメンテナンスって具体的にはどんなことをするんですか?」
 長「構造駆体はいじりません。そもそもマンションを建てるとき、コンクリートから鉄筋までの厚みは3センチと決まっているんです。それは、それだけの幅をもっていると、コンクリートが中性化するのに60年かかるから」

 なかなか専門的な内容になってきたが、ようするに、

・アルカリ性であるコンクリートは、アルカリ性の時は水や空気を通さない。
・コンクリートが中性化していくと、水や空気を通してしまう。そうなると、鉄筋が腐食して膨張しコンクリの壁がゆがむ。
・この3センチの厚み分が中性化して鉄筋に届くまで、理論上、60年かかるので、鉄筋コンクリート造のマンションは寿命60年といわれているらしい。

 長「でも、実際はコンクリにひび割れなどができて、どんどん劣化が早まってしまいます。逆に定期的に点検して、コンクリが中性化しないよう補修しておけば、それらは回避できる」
 高「ということは、まめにメンテナンスしてコンクリがとにかく中性化しないようにしておけば?」
 長「もちろん、外壁などの修繕をしてコンクリの状態をキープすれば、60年以上持ちます。いや、理論上はもっと持つものなんです」

 長嶋さんが言うには、コンクリートは新築の時が一番弱いのだそうだ。それが50年かけて強くなり、その後、だんだん弱くなっていく。だから理論上は100~120年持つ計算なのだという。

 高「我々素人にはコンクリートが中性化してるかどうかなんてわからないよね」
 M「やはり、古くなればなるほどプロの調査が必要ですね」
 高「肝心のところをプロに判断してもらえるなら、築20年の中古や、ヴィンテージのリフォーム物件を探すのも怖くない」
 M「怖くないですね!!」

 ホームインスペクターという最終兵器を知ってしまった我々は、やはりここは、お値段が手ごろで、プロの目から見て管理のしっかりしている中古リフォーム物件や、ヴィンテージマンションの可能性を、もっともっと探るべきではないか、という結論に達したのだった。

 監修:風呂内亜矢

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高殿円(たかどの・まどか)
作家

 兵庫県生まれ。2000年『マグダミリア三つの星』で第4回角川学園小説大賞奨励賞を受賞しデビュー。著作に、「トッカン」シリーズ、「上流階級 富久丸百貨店外商部」シリーズ、『メサイア 警備局特別公安五係』『シャーリー・ホームズと緋色の憂鬱』、「カーリー」シリーズ、『剣と紅 戦国の女領主・井伊直虎』『主君 井伊の赤鬼・直政伝』『政略結婚』など、話題作を続々と発表している。13年『カミングアウト』で第1回エキナカ書店大賞を受賞。漫画原作も多数。最新作は『戒名探偵 卒塔婆くん』(KADOKAWA/11月2日発売)

風呂内亜矢(ふろうち・あや)
1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)CFP認定者、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー

 26歳(独身)のとき、貯金80万円で自宅用マンションを衝動買いしたものの、物件価格以外にも費用がかかることを知り、 あわてて貯金とお金の勉強を始める。現在は自宅を含め夫婦で4つの物件を保有し、賃料収入を得ている。 マンション購入をきっかけに転職したマンション販売会社では年間売上1位の実績を上げ、 2013年からはファイナンシャルプランナーとして独立。テレビ、ラジオ、雑誌、新聞などで「お金に関する情報」を精力的に発信している。 著書に『その節約はキケンです』(祥伝社)、『デキる女は「抜け目」ない』(あさ出版)、『図解でわかる!確定拠出年金』(秀和システム)、『最新版 届け出だけでもらえるお金 戻ってくるお金』(宝島社)などがある。最新刊は『ほったらかしでもなぜか貯まる!』(主婦の友社)。ツイッター:@furouchiaya、LINE@:@furouchi  

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