中古マンション、リフォームとリノベ―ションの違いって何だ?

35歳、働き女子よ城を持て!(13・・・

 リノベーションマンションなる物件を見学に行くことにした我々は、首都圏でリノベーションを重点的にとり扱っている『株式会社ワッフル』の伊藤洸さんに、お部屋を案内していただきながら、話を聞くことになった。

 ところで、リフォームとリノベーションの違いって、みなさまご存知ですか?

 伊藤「リフォームは中古マンションを『ぱっと見、新築の状態』に戻すこと。外装の塗り直しや、キッチンの設備の変更、壁紙の張り替えなどがリフォームに該当します。一方、リノベーションは間取り、水道管、排水管など、既存の建物に大規模な工事を行い、最新の資材を使うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることを言います」

 なるほど、リノベーションは水道管のようなところまで手をいれるわけだ。

 伊「弊社では、リノベーションするマンションは、もともと管理状態などがよく、安全なマンションを選ぶことを重要視しています」
 M村「たとえば、どんなところを?」
 伊「デザインだけでなく、内部(専有部分)の配管、実際の施工、メンテナンスの記録を見ていきます。例えば、専有部分の配管はマンション全体の立て管につながっているので、立て菅のほうもしっかり見る必要がある。マンションはきちんと管理されているかどうかが大事ですから」

 今まで聞いてきた中古マンションのプロの人たち、皆同じことをおっしゃます。

 「マンションはきちんと管理されているかどうかが大事」

 では、そこを踏まえつつ、いいマンションかどうかを見ていきましょう!

 今回の見学先は、西武新宿線・武蔵関駅徒歩数分。築20年、50平米のリノベーションマンション。都心までは少しあるけれど、広さは十分あります。そこが魅力。

 駅から人通りの多い道をまっすぐ行くだけ。車の量も多くはなく、どこか牧歌的な郊外の商店街、という感じ。

 高殿「武蔵関、西武新宿線、というと何だかすごい郊外のような気がするけれど、ここって吉祥寺のすぐ近くなんだよね」

 武蔵関駅からJR吉祥寺までは3キロほど。休日はタクシーでぴゃっと吉祥寺にまで行けば、東急百貨店から何から一通りそろっているエリア。がんばれば、JR通勤もできるのでは?

 まず、外観はタイル張りでとてもきれい。低層マンションなので、修繕費もそんなにかからなさそう。オートロックはもちろんのこと、マンション内の清掃も行き届いているようだ。

 高「この物件は売り主さんがリノベーションしたんですか?」
 伊「弊社が売り主さんから買って、リノベーションして売り出した物件です。ワッフルから直接売ることになります」
 M「中古マンションを購入してリフォームするのと、リノベーションマンションを購入するのと、違いはどういうところですか?」

フルリフォームでは骨組以外をまるごと替える(写真はイメージです)

 伊「どんな不動産取引にも、売り主と買い主がいます。新築マンションは建設したデベロッパーが直接売りますので仲介手数料が発生しません。中古マンションは、不動産屋が売りたい人と買いたい人のマッチングをする。なので、『マッチング費用=仲介手数料』が発生します。リノベーションマンションは売り主さんから買い取ったマンションを、弊社のようなリノベーション部門のある会社が改装して販売するので、仲介手数料は発生しません」

 3000万円の3%(仲介手数料)ともなると、なかなかのお値段。手数料だけで風呂のユニットを入れ替えられるくらいかかるもの。一見すると、リノベーションされた物件を買うほうがオトクのように聞こえる。……うん? でも待てよ。それって、単にもうけをいいように業者に上乗せされてるだけじゃないの?

 高「やっぱり、リノベ前の中古物件を買って、自分の好きなように間取りや設備を決めるほうがなにかとお得なのでは??」
 M「ところが、最近リフォーム前の中古物件そのものが減っているらしいんですよ」

 いったい、いま、不動産業界で何が起こっているんだ?!

 監修:風呂内亜矢/協力:株式会社ワッフル 伊藤洸

 ●株式会社ワッフル

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35歳、働き女子よ城を持て!<まとめ>

高殿円(たかどの・まどか)
作家

 兵庫県生まれ。2000年『マグダミリア三つの星』で第4回角川学園小説大賞奨励賞を受賞しデビュー。著作に、「トッカン」シリーズ、「上流階級 富久丸百貨店外商部」シリーズ、『メサイア 警備局特別公安五係』『シャーリー・ホームズと緋色の憂鬱』、「カーリー」シリーズ、『剣と紅 戦国の女領主・井伊直虎』『主君 井伊の赤鬼・直政伝』『政略結婚』など、話題作を続々と発表している。13年『カミングアウト』で第1回エキナカ書店大賞を受賞。漫画原作も多数。最新作は『戒名探偵 卒塔婆くん』(KADOKAWA/11月2日発売)

風呂内亜矢(ふろうち・あや)
1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)CFP認定者、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー

 26歳(独身)のとき、貯金80万円で自宅用マンションを衝動買いしたものの、物件価格以外にも費用がかかることを知り、 あわてて貯金とお金の勉強を始める。現在は自宅を含め夫婦で4つの物件を保有し、賃料収入を得ている。 マンション購入をきっかけに転職したマンション販売会社では年間売上1位の実績を上げ、 2013年からはファイナンシャルプランナーとして独立。テレビ、ラジオ、雑誌、新聞などで「お金に関する情報」を精力的に発信している。 著書に『その節約はキケンです』(祥伝社)、『デキる女は「抜け目」ない』(あさ出版)、『図解でわかる!確定拠出年金』(秀和システム)、『最新版 届け出だけでもらえるお金 戻ってくるお金』(宝島社)などがある。最新刊は『ほったらかしでもなぜか貯まる!』(主婦の友社)。ツイッター:@furouchiaya、LINE@:@furouchi  

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